Dat jongeren naar de Randstad trekken voor werk, studie en avontuur is bekend. Maar er is ook sprake van een toenemende stroom de andere kant op, onder meer naar Gelderland en Overijssel. Wat zijn dit voor huishoudens en wat voor woningen betrekken ze?
Op naar het oosten
Sinds 2014 wordt er weer meer verhuisd in Nederland dan in de eerste helft van het decennium, toen sprake was van een crisis op de woningmarkt. Verreweg de meeste verhuizingen vinden plaats over korte afstand, binnen de eigen regio of zelfs gemeente. Maar er wordt ook steeds meer verhuisd vanuit de Randstad naar overig Nederland. Kijken we naar het oosten (de provincies Gelderland en Overijssel), dan is tussen 2014 en 2021 duidelijk een stijgende lijn te zien van verhuisde huishoudens vanuit de Randstad. De omgekeerde stroom was in deze jaren min of meer stabiel van omvang.
In 2022 was voor het eerst in tien jaar het aantal verhuisden uit de Randstad kleiner dan het voorgaande jaar. In 2023 nam de stroom weer in omvang toe. In 2023 was de stroom vestigers uit de Randstad ongeveer even groot als de stroom de andere kant op.
Opvallende ontwikkeling in het jaar 2023 is dat er ineens aanzienlijk meer is verhuisd door huishoudens in de leeftijdsklasse tot 23 jaar. In de andere leeftijden is in 2023 niet veel veranderd ten opzichte van 2022. De stroom 30-45 jarigen uit de Randstad nam licht af, de stroom 45-plussers stabiliseerde. Hoewel dit niet expliciet is onderzocht, vermoeden we dat de verandering in de studiefinanciering van invloed is geweest op de toegenomen verhuisdynamiek van jongeren. De herintroductie van de basisbeurs voor uitwonende studenten maakt het voor studenten gemakkelijker om voor studie te verhuizen. Dit geldt voor beide richtingen, naar en uit de Randstad. In Gelderland en Overijssel zien we in 2023 dan ook een sterke instroom van jongeren in Nijmegen, Enschede en Wageningen. De stroom jongeren naar de Randstad is weer op het niveau van 2013-2014, het studiejaar voordat de basisbeurs werd afgeschaft.
In de leeftijd 30-45 laten huishoudens zich bij hun locatiekeuze onder meer beïnvloeden door de (on)mogelijkheden op woningmarkt. Hier speelde in 2023 dat het prijsverschil (per vierkante meter) op de koopwoningmarkt tussen de steden in de Randstad en de rest van Nederland tijdelijk minder groot was dan in voorgaande jaren. Het lijkt al weer lang geleden, maar mede door de stijging van de hypotheekrente hadden we in dat jaar even te maken met een daling van de huizenprijzen. Hierdoor wisten meer Randstedelingen in 2023 in hun eigen stad een woning te bemachtigen, in plaats van buiten de Randstad. Inmiddels (in 2024) is het prijsverschil (per vierkante meter) weer opgelopen, dus mag worden verwacht dat de trek uit de grote steden vanwege de druk op de woningmarkt weer toeneemt.
Vooral naar aangrenzende regio’s
In alle tien de onderscheiden regio’s nam het relatieve belang van vestigers uit de Randstad over een lange periode bezien toe. De invloed van de Randstad is het grootste in de aan de Randstad grenzende regio’s Foodvalley en Rivierenland. In deze beide regio’s is de laatste jaren rond de 17,5% van de verhuisden, inclusief die uit de eigen gemeenten, afkomstig uit de Randstad. Op enige afstand volgend Noord-Veluwe en de Stedendriehoek.
Profiel van de vestigers
De stromen van en naar de Randstad zijn heel verschillend van aard. In de stroom naar de Randstad zijn vooral jongeren en ‘oudere jongeren’ (twintigers) sterk vertegenwoordigd. De achtergrond van deze stroom moeten we vooral zoeken in redenen van studie of werk.
De stroom uit de Randstad naar het oosten betreft relatief veel dertigplussers. Veel meer dan bij de stroom naar de Randstad moeten we de achtergrond hiervan in woonmotieven zoeken, vooral in de leeftijdsklasse 30-45 jaar. De leeftijden van de recent verhuisden verschillen overigens sterk per bestemming. De studentensteden Nijmegen en Enschede trekken vooral jongeren, ook uit de Randstad. Deze steden hebben de instroom in 2023 zien toenemen, niet alleen uit de Randstad maar ook uit andere delen van Nederland. Arnhem, Zwolle en Deventer trekken daarnaast ook veel ‘oudere jongeren’ (tot 45 jaar). Vestigers uit de Randstad in landelijke regio’s zijn juist wat ouder. De Achterhoek bijvoorbeeld trekt zestigplussers uit de Randstad. Die stroom is niet groot, maar wel heel specifiek.
Betrokken woningen
Over het algemeen treffen we vestigers uit de Randstad vaker in particuliere huurwoningen en koopwoningen aan en minder vaak in corporatiewoningen dan huishoudens die binnen de eigen regio verhuizen. Ook over het algemeen kan worden geconstateerd dat de het aantal verhuizingen naar corporatiewoningen sinds 2012 min of meer gelijk is gebleven, terwijl het aantal verhuizingen naar de beide andere segmenten is toegenomen.
Kijken we nu naar de kopers uit de Randstad, dan blijken die in vrijwel alle tien de onderscheiden regio’s duurdere (en ook grotere) woningen te hebben betrokken dan kopers afkomstig uit de regio zelf. Het verschil is het grootst in Noord-Veluwe, de Achterhoek en landelijk Overijssel. In deze regio’s gaat het om tienduizenden euro’s verschil. Dit zijn ook de regio’s waar de vestigers uit de Randstad wat ouder zijn. Het beeld dringt zich op van pensionado’s die zich met de opbrengst van hun huis in de Randstad wel het een en ander kunnen veroorloven.
Voorts is het niet zo dat Randstedelingen speciaal op nieuwbouw afkomen. Integendeel, in de meeste regio’s betrekken ze juist meer vooroorlogse (karakteristieke?) woningen in vergelijking met lokaal verhuisden. Denk hier in combinatie met de pensionado’s aan met verbouwde boerderijen of landhuizen. Of denk in combinatie met jongeren aan oude pandjes in historische binnensteden of dorpskernen. Wel is het natuurlijk zo dat veel nieuwbouw leidt tot schuifruimte in de voorraad, waar ook Randstedelingen van kunnen profiteren.
Achtergrond
De stroom Randstedelingen naar het oosten staat niet op zichzelf. Ook andere delen van Nederland hebben de instroom uit de Randstad zien toenemen.
Hoewel zeker voor jongeren ook andere motieven meespelen (zoals studie), is de woningmarkt een belangrijke drijfveer achter de migratiestroom. Dit wordt duidelijk als we de betrokken woningen binnen de Randstad vergelijken met de woningen die ‘overgelopen’ Randstedelingen betrekken. Buiten de Randstad zijn dit in toenemende mate grotere woningen en koopwoningen, die in de Randstad zelf schaars en (dus) duur zijn. Mogelijk dat recent ook de behoefte aan thuiswerken meespeelt in de ruimtebehoefte, maar de trend dateert al van voor ‘corona’. Trouwens, ook in de regio’s die veel gepensioneerden uit de Randstad trekken gaat het overwegend om grotere woningen.
Vanuit de grote steden bezien is sprake van een toegenomen suburbanisatie. Vooral vanuit Amsterdam is het vertrek over een langere periode bezien (sinds 2012) toegenomen, zowel naar andere delen van de Randstad als ‘verder weg’. Er is ook iets van een olievlekwerking te zien, vanuit de Randstad naar het oostelijk deel van de provincie Utrecht en vanuit daar verder naar het Oosten.
Andersom zijn de grote steden nog altijd in trek bij jongeren en “oudere jongeren” uit heel Nederland. En na een dip in coronajaar 2021 zien we in de steden ook een hernieuwde instroom uit het buitenland. Het is dus niet zo dat de (steden in) de Randstad hun aantrekkingskracht hebben verloren. Integendeel, die aantrekkingskracht draagt bij aan de schaarste en de concurrentie op de woningmarkt en dat drijft weer anderen de Randstad uit.
Bedreiging of kans?
Een zorg die in sommige regio’s leeft is dat ‘overlopers’ uit de Randstad met lokale woningzoekenden concurreren om het (schaarse) woningaanbod. Of dit zo is, hangt onder meer af van de lokale woningmarkt en de aard van de instroom. De kans dat woningzoekenden uit de diverse herkomstgebieden elkaar in de weg zitten is groot als ze qua leeftijd sterk op elkaar lijken. Dit is bijvoorbeeld in Rivierenland het geval, waar zowel uit de eigen regio als uit de Randstad vooral huishoudens in de middenleeftijden (30-45 jaar) verhuizen. Regio’s als Rivierenland, Foodvalley en ook Stedendriehoek en Noord-Veluwe ontwikkelen zich steeds meer als uitlopers van de Randstad. Een stad als Deventer trekt veel 30-45 jarigen. Enige concurrentie met lokaal woningzoekenden is daarbij niet uitgesloten.
Er zijn ook kansen. Steden als Zwolle en Arnhem trekken veel ‘oudere jongeren’ uit de Randstad, die kunnen bijdragen aan draagvlak voor typisch grootstedelijke voorzieningen. Hetzelfde geldt voor Deventer, waar de instroom net iets meer uit dertigers en veertigers bestaat. En dan zijn er ook regio’s, zoals landelijk Twente of de Achterhoek, waar de vestigers uit de Randstad een andere leeftijdsverdeling hebben dan de vestigers uit de eigen regio en waar ze op de woningmarkt deels in andere segmenten actief zijn. In plaats van als bedreigend kan dit juist als kansrijk worden opgevat.
Verwachtingen
Voor de toekomst spreken we de verwachting uit dat het woningaanbod binnen de Randstad voorlopig tekort schiet om aan de vraag te voldoen. Dit geldt zowel kwantitatief als kwalitatief (veel kleine appartementen, ook in de nieuwbouw). Alleen dat al kan een drijfveer voor vertrek zijn.
Daarbij komt nog het prijsverschil, vooral met de grote steden in de Noordvleugel van de Randstad. Als er al ruimere woningen zijn te vinden in de Randstad, dan zijn ze slechts betaalbaar voor de woningzoekenden met de diepste zakken. In de grote steden ondervinden lokale woningzoekenden daarbij ook concurrente van buitenlandse werknemers (expats), die na een dip in de coronaperiode weer helemaal terug zijn.
Ook RaboResearch constateerde al eind 2023: “Wij verwachten dat het stokken van de ‘trek uit de stad’-trend van korte duur is. […] Als het steeds duurder wordt om een huis in de stad te kopen, dan ligt het voor de hand dat deze toenemende regionale huizenprijsverschillen wederom een katalysator gaan vormen voor de trek uit de eigen stad.” En inderdaad zijn er in 2024 al weer tekenen van een hernieuwde strek de stad uit.
Gezien de vergrijzing verwachten we dat ook pensioenmigratie zal toenemen. In 2023 zagen we de stroom zestigplussers uit de Randstad niet groter worden dan in 2022, maar die vergrijzing gaat onherroepelijk verder, dus dat is een kwestie van tijd.
We moeten, kortom, niet verbaasd zijn als de overloop uit de Randstad aanhoudt of nog toeneemt, zowel richting het oosten als naar andere delen van Nederland.